市政帝景之房價的整體分析—以A棟A6十樓格局為例

分析甲山林市政帝景A棟A6十樓及同棟其他戶數的房價是否合理。

一、基本資訊整理
①建案名稱： 甲山林市政帝景
②開發商： 甲山林建設、廣泰基建設
③基地規模： 1780坪，23層豪景地標建築
④產品規劃： 20-30坪（早鳥VIP雙捷運三重站）
⑤特色： 新北信義計畫區、大都會公園水景第一排

二、A06-10F價格分析
根據付款明細表，A06-10F的詳細資訊：
項目數據
①坪數為27.05坪，總價1,921萬元(71萬/坪)+(車位 210萬元)=2131萬元
②訂金10萬；簽約金140萬（含車位）
③工程期款175萬（一樓3%+結構2.5%+申請2.5%）
④貸款成數80%（1698萬）+交屋保留款5%（108萬）
首付總額： 150萬（訂+簽約）
工程期總付： 175萬
交屋前總付： 325萬

三、區域行情比較
新北市三重區、新莊副都心/信義計畫區的最新房價行情：

【三重區房價】--
三重區整體行情（2024-2025）：
①近一年平均成交價：72.58萬/坪
②新屋成交價：76.33萬/坪
③2024年新成屋平均為66萬/坪
④預售屋平均為71.6萬/坪
⑤近一年漲幅：+12.34%

新莊副都心行情對比：
①2024年每坪交易單價已上看66.6萬元
②新莊副都心新案已站穩6字頭，鄰捷運或知名建商推出的新案可見7字頭

同區競品參考：
①「公園YOYO」（雙公園第一排）開價72-76萬/坪
②「潤泰CITY PARK」出現破百成交價格

四、甲山林市政帝景A06-10F 價格評估
比較項目本案市場行情評估

五、合理性結論--優勢（推薦購買）

①低於市場行情：71萬/坪比三重新屋均價76.33萬/坪低約7%
②稀缺景觀席：大都會公園水景第一排，同條件建案（如公園YOYO）開價72-76萬
③品牌建商：甲山林為上市集團，建築品質較有保障
④付款輕鬆：首付7%僅150萬元，工程款分期付，資金壓力小
⑤雙捷運利多：機場捷運+中和新蘆線，未來還有A2a站

六、需注意風險

①2027交屋潮衝擊：三重區的超級大案將於2027年後陸續交屋，可能為三重區帶來極大變數。
②小坪數溢價：27坪屬小坪數，單價通常較高。
③大型社區管理：1780坪基地可能戶數較多，管理費需留意。
④區域發展未定：雖有利多但仍需觀察實際發展。
⑤64高架旁：靠近高架道路最大的問題是其帶來的污染和噪音。如補充。

七、同棟其他戶數建議
①根據付款表：
A棟配置分析
A6戶型：27.05坪，71萬/坪
B5車位戶：特殊車位戶型，總價210萬
②建議挑選邊間戶
（A1、A10等）通風採光較佳
高樓層優先：10樓以上視野更開闊，可完整欣賞公園景觀
③購買建議樓層排序
20樓以上：頂級視野，但總價較高
15-20樓：景觀佳且價格適中（建議首選）
10-15樓：避開低樓層又不會太高
10樓以下：較不建議（視野受限、噪音）

八、最終建議
①建議購買，理由：
單價具競爭力：71萬/坪在三重大都會公園第一排算合理價格
稀缺景觀資源：424公頃公園水景第一排難再有
付款條件友善：總付款325萬（15%）即可交屋前完成
區位發展潛力：新北第二行政中心、機捷A2a站等利多
②建議出價策略
目標價：68-69萬/坪（比開價低約3-4%）
理由：2027交屋潮風險、大型社區管理成本
談判空間：可爭取贈送裝潢、家電或車位優惠

③最佳選擇
建議購買 A棟15-20樓邊間戶，理由：
視野開闊，完整公園景觀
避開低樓層噪音
邊間通風採光佳
價格與景觀取得平衡

總結：甲山林市政帝景A06-10F的71萬/坪定價，在三重大都會公園第一排的位置來說屬於合理優惠，建議可考慮購買，但仍可嘗試爭取3-5%的議價空間。


補充

房子鄰近台64線快速公路（東西向快速公路－八里新店線）高架路段，會產生一系列顯著的正面和負面影響，主要集中在環境、健康、交通便利性和房產價值四個層面。

I.負面影響：環境與健康風險
靠近高架道路最大的問題是其帶來的污染和噪音。

1.噪音污染 (Noise Pollution)

這是最直接且嚴重的問題。車輛高速行駛、輪胎與路面摩擦，以及大型車輛經過時的震動與聲響，都會造成持續性的噪音污染。

· 日夜干擾： 雖然夜間車流量較低，但高速行駛的車輛噪音在夜間環境中會顯得更為突出，嚴重影響睡眠品質。

· 低頻噪音： 高架道路常伴隨低頻噪音和震動。低頻噪音難以透過一般隔音措施完全阻擋，長期下來可能導致焦慮、頭痛等健康問題。

2.空氣污染 (Air Pollution)

車流排放的廢氣會直接影響緊鄰高架的住戶。

· 懸浮微粒 (PM2.5/PM10)： 汽車廢氣、輪胎磨損、煞車皮磨損等都會產生大量細懸浮微粒，這是主要的空氣品質威脅。

· 一氧化碳與氮氧化物： 這些污染物濃度會在高架周邊區域累積，長期吸入可能影響呼吸道和心血管健康。

· 隔音牆效應： 高架橋本身的結構或隔音牆，有時反而會將污染物「鎖」在鄰近地面或樓層的空間，阻礙空氣流通。

3.視野與隱私衝擊

· 視野受阻： 高架結構本身會遮擋部分景觀和採光，尤其對中低樓層的房屋影響最大。

· 隱私暴露： 高架上的車輛駕駛人可以輕易看到低樓層住戶的室內狀況，居住隱私較差。

II. 正面影響：交通與房產價值

雖然環境問題顯著，但交通便利性是無可取代的優勢。

1. 交通便利性極高 (Accessibility)

· 快速通勤： 台64線是新北市重要的東西向動脈，可迅速連接五股、新莊、三重、板橋、中和、永和，並透過台61線或國道1號快速銜接台北市區或西部地區。

· 時間成本降低： 對於需要經常往返新北各區或進出台北的通勤族來說，節省的時間成本非常可觀。

2.房產價值 (Property Value)

· 保值性與抗跌性： 交通是房地產價格的黃金定律之一。靠近快速道路匝道口的房屋，因其極佳的交通機能，通常具有較高的抗跌性和保值性，尤其在房市低迷時表現優於偏遠地區。

· 流通性佳： 房屋容易吸引通勤族和需要快速道路的買家，因此脫手速度通常較快。

III. 建議與應對策略

如果考慮購買或已經居住在64高架旁的房子，可以採取以下措施來減輕負面影響：